ВОЗМЕЩЕНИЕ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ ПРИ АРЕНДЕ (БЕЗВОЗМЕЗДНОМ ПОЛЬЗОВАНИИ) ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В процессе эксплуатации недвижимости, сданной в аренду (переданной в безвозмездное пользование), может возникнуть необходимость в проведении капитального и (или) текущего ремонта.
По общему правилу в соответствии со статьями 587, 649 Гражданского Кодекса Республики Беларусь арендатор (ссудополучатель) обязан производить текущий ремонт имущества за свой счет. А вот в возмещении расходов на капитальный ремонт есть отличие: арендодатель указанные расходы несет в полном объеме (если иное не предусмотрено договором), а в случае передачи в безвозмездное пользование данные расходы обязан нести ссудополучатель.
Договором аренды (безвозмездного пользования) может быть предусмотрено, что обязанности по проведению ремонта лежат на арендодателе (ссудодателе), а арендатор (ссудополучатель) возмещает ему понесенные при этом расходы.
Какие именно расходы и в каком порядке они возмещаются, предусмотрено Положением о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433).
Расходы на капитальный ремонт возмещаются арендатором только в случае, если это предусмотрено договором, и такая информация была опубликована в извещении о проведении аукциона или размещена в единой базе (ч. 5 п. 5 Положения о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138).
Затраты же по капитальному ремонту в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, возмещаются ссудополучателем в обязательном порядке (ч. 6 п. 4 Положения № 433).
Стоит обратить внимание и на предусмотренное ограничение на размер возмещаемых расходов.
Так, затраты на работы по ремонту, произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг). Если же работы выполнялись собственными силами, в таком случае данные расходы возмещаются на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов.
И так, подлежащие возмещению расходы арендодателя (ссудодателя) по капитальному и текущему ремонту переданного в аренду (безвозмездное пользование) имущества, включая места общего пользования, делятся пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества. При расчете доли из общей площади вычитаются площади мест общего пользования (абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433). В договоре стороны могут предусмотреть иной порядок возмещения.
Размеры общей площади и площади мест общего пользования определяются по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения размеров площадей по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем (ссудодателем), с включением в нее представителей арендаторов (ссудополучателей).
Нередко вопрос возникает по возмещению расходов на ремонт мест общего пользования. Указанные расходы относятся к прочим расходам арендодателя (ссудодателя) (абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433).
Кроме того, Положением № 433 закреплено понятие мест общего пользования. К ним относятся: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров, включая арендаторов (ссудополучателей) и арендодателей (ссудодателей).
Таким образом, местами общего пользования считаются лестничные клетки, коридоры и другое имущество, даже если ими пользуются лишь арендодатель и один арендатор. Если какими-то местами общего пользования пользуется только один арендатор (ссудополучатель), данный факт целесообразно включить в договор либо составить соответствующий акт.
За определением, что же относится к внешним конструктивным элементам здания, обратимся к Жилищному кодексу Республики Беларусь, в пункте 26 статьи 1 которого определено, что конструктивные элементы – это фундаменты, стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостки вокруг жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) и иные элементы.
Согласно Разъяснениям по вопросам применения Положения № 433, одобренным на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства республики Беларусь от 15.08.2018 (протокол №9), внешние конструктивные элементы – это конструктивные элементы, расположенные вне помещения. Так, к ним можно отнести, например, фасад здания, крыльцо и иные внешние элементы здания. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 09.03.2021 по делу № 192-29/А/А/К).
Таким образом, если в договоре не прописано иное, расходы на ремонт мест общего пользования делятся аналогично, как и на ремонт имущества, переданного в аренду (безвозмездное пользование), то есть пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества (без учета площади мест общего пользования), а арендатор (ссудополучатель) обязан возместить такие расходы.
При этом арендодатель (ссудодатель) обязан составлять расчеты и (или) калькуляции по определению размера суммы возмещения расходов и представлять их арендатору (ссудополучателю) по требованию.
ВАЖНО! Как показывает практика проверок контролирующими органами (информация о типичных нарушениях, выявленных по результатам контрольных мероприятий, проведенных Главным управлением Министерства финансов Республики Беларусь в 1-м полугодии 2023 г. в учреждениях и организациях Брестской области, информация о типичных нарушениях, установленных в ходе проведения проверок в 1-м полугодии 2023 г. в Могилевской области), не выставление (занижение) в установленных законодательством случаях суммы к возмещению расходов на ремонт зданий, включая ремонт мест общего пользования, является нарушением!